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投信メインで資産運用しているズボラ投資家が不動産投資を検討してみた

不動産投資

こんにちは。つくしです。

今回は、資産運用の一環で不動産投資を検討したときのお話です。

この記事でわかること
  • 不動産投資の難易度
  • 不動産投資のメリット・デメリット
  • 中古区分マンションとインデックス投資の比較

インデックス投資になれてきて、もう少しリスクをとった投資をしてみようかな?と思い、不動産投資について勉強した時期がありました。

家賃5万10室のアパートを1棟持つことができたら、毎月50万円の不労所得が得られるわけじゃないですか。
そうなったら今の自分の給料より多いお金が入ってくるわけで興味津々です。

結果、不動産投資をあきらめることにしたのですけれども、ここで学んだことは住まいに対する考え方の軸になったのでムダではありませんでした。
住まいをただの夢や憧れでなく、モノと同じように損得で見ることができるようになったんです。不動産投資について知っておいて損はありません。

そんなわけで、浅いながらも知り得たことを共有しますね!(^_^)

不動産投資で資産運用を検討した結果

不動産投資

不動産投資をやってみようと思って検討した結果、やっぱりやめました。

物件がない、資金がない、知識がない、時間がない。ないないづくしのズボラ投資家にはハードルが高すぎました。

あきらめる決め手になったのは物件がないことです。これって努力ではどうにもならないじゃないですか。

ズボラにはズボラの戦い方があるから「ムリする必要はないな」ってことでやめにしました。

不動産投資のやり方

不動産投資

まず不動産投資がどんな投資か、カンタンに説明します。

不動産投資とは
家やマンションなどの建物(もしくは1室)を購入し、売却や家賃で利益を得る投資

一口に不動産投資といってもその手法は様々です。

まず、建物の種類がイロイロありますよね。

  • 店舗
  • 倉庫
  • アパート
  • マンション
  • ビル

など。店舗併用住宅みたいな合わせ技(?)もあったりします。

これらの建物を、一軒(一棟)まるまる買うのか、はたまたマンションの一室だけを買うのか。そして中古か新築か。

どの組み合わせでも成果を出している人はいるので、どれも正解なんですよね。

この中で初心者向けなのは、ボロ戸建て中古区分マンションと言われています。

不動産投資のメリット

不動産投資

ここからは不動産投資の特徴を紹介します。

まずはメリットから。

家賃収入を毎月得られる

お給料と同じように、毎月お金が入ってくるのが不動産投資の最大の魅力です!

お金を借りることができる

不動産投資は金融機関からお金を借りて投資ができます。

究極的には自分のお金を1円も払うことなく投資できるのです。借りたお金で稼ぐことができるなんてすごいですよね!
とは言え審査があるからカンタンではないし、ある程度の元金は必要です。

節税効果がある

減価償却費を計上することで節税できます。
わたしは節税以前の段階であきらめたので詳しくはわかりませんが、その他にも節税テクは様々あるようです。

手間がかからない

物件探しは不動産屋さんにお願いすることができます。
建物の修復はリフォーム会社ですよね。
家賃の集金や業務連絡など、管理業務をまるまる引き受けてくれる会社もあります。

とことん手間を省くことができるから、副業としても取り組みやすいです。

まとめ:不動産投資のメリット
  • お給料と同じように、毎月家賃収入を得ることができます。
  • 銀行から借りたお金で投資することができます。
  • 減価償却費などを計上することで節税効果があります。
  • 業務を代行してくれる業者が様々あり、うまく利用すれば手間がかかりません。

不動産投資のデメリット

不動産投資

ここからは不動産投資のデメリットを説明します。

多くの資金が必要

メリットでお金を借りられると書いたけれど、やっぱり借金は避けたいですよね。

家を買うには最低でも数百万のお金が必要です。スタートラインに立つのも大変です…。

流動性が低い

買いたいときに理想どおりの物件がないかもしれません。

いい物件は市場に出回る前に買われて、ネットに掲載されている物件はその売れ残りです。たまに掘り出し物もあるけれど、いい物件はすぐに買われてしまいます。

また、売りたいときに希望の値段で買い取ってくれる人がいないかもしれません。

スキルが必要

利回りの計算、物件の目利き、税や会計の知識、コミュニケーションなど、問われるスキルは多岐にわたります。

メリットに書いたように専門家に丸投げすることもできますが、投げれば投げるほどお金がかかります。

だまされないためにも必要最低限の知識は持っておかないと、きびしい世界です。

良し悪しの判断が難しい

入居者がつく物件かどうか?の判断もまた難しいです。

シロアリに食われていないか?とか、雨漏りしていないか?など、目に見えない隠れた難があったりします。

立地はすばらしいけれど周囲に競合が多くて入居者がつきにくかったり、急な坂道や車が横付けできないなどのマイナスは、現地を歩いてみないとわからないです。

判断ポイントさえわからないシロウトには難しいですよね…。

リスクが高い

現物保有ならではのリスクがイロイロあります。

  • 空室リスク
  • 家賃滞納リスク
  • 家賃下落リスク
  • 修繕リスク
  • 災害(火事・地震・風水害)リスク

家賃収入が止まると管理などに使っている経費がまかなえなくなる可能性があるし、火事で資産価値がゼロになることだってあり得ます。そう考えるとかなり高リスクだと感じませんか?

まとめ:不動産投資のデメリット
  • ボロ戸建てでも数百万の資金が必要です。銀行から借りるにしても自分のお金も用意しなければなりません。
  • 売買したいときに物件がなかったり、希望どおりの価格で相手が買ってくれるとも限りません。
  • 利回りの計算、物件の目利き、税や会計の知識、コミュニケーションなど、問われるスキルは多岐にわたります。
  • 物件の良し悪しの判断は場数を踏まないとわかりません。
  • 空室リスク、修繕リスク、災害リスクなど、現物保有ならではのリスクがあります。

不動産投資と株式投資の比較

不動産投資

それぞれの投資方法で一番ハードルが低い、中古区分マンションとインデックス投資を、次の3つの項目で比較してみました。

リスクとリターン

中古区分マンション > インデックス投資

リスクとリターンは中古区分マンションのほうが高いです。

リスク

  • 元本割れのリスクは両方ともあります。
  • 中古区分マンションは分散されてない分リスクが高いです。

リターン

  • 中古区分マンションの実質利回りが約6%
  • インデックス投資の利回りは約4%

始めやすさ

中古区分マンション < インデックス投資

インデックス投資のほうがとっつきやすいです。

  • 両方とも知識は必要だけど、中古区分マンションのほうが幅広い知識が必要です。
  • 中古区分マンションはまとまったお金が必要だけど、インデックス投資は少額から始められます。
  • 中古区分マンションは物件を見たり不動産会社にでむいたりしないといけないけれど、インデックス投資はネットで完結できます。

時間と手間

中古区分マンション = インデックス投資

どちらも完全にホッタラカシにできるから時間と手間は引き分けです。

  • 中古区分マンションは管理会社などに丸投げすることで手間を省くことができます。
  • インデックス投資はつみたて設定することで自動化することができます。

ズボラ投資家はインデックス投資を続けます

不動産投資

この記事のまとめ

  • 不動産投資と株式投資を比較したら不動産投資の方がリスクとリターンが高いです。
  • 物件、知識、資金、時間がないと不動産投資は難しいです。
  • 難易度は、中古区分マンション>インデックス投資。

投資では、「わからないものに手を出すな」とよく言われますが、不動産投資は「ホントそれ」でした。

だって不動産投資で失敗したら即退場ですから。借金して投資しようものならマイナスに転落ですよ。これってあまりにも危険すぎますよね。

そんなわけで、ズボラ投資家だけど石橋を叩いて渡る性格のわたしには手が出ませんでした。でも、向いてないってことがわかっただけでも良かったと思います。

最後にちょっと余談です。
わたしはインテリアを考えるのが趣味でいずれ自分の城を持ちたいと夢見てました。

ところが不動産投資をちょこっとかじって家を持つことの難しさを知った今となっては、「マンションを買ってインテリアを楽しむ♪」なんて夢は粉々に砕け散りました。

不動産購入はそんな甘っちょろいものじゃない!!!

こうしてまたひとつ、大人の階段をのぼったのでした。
めでたしめでたし。

最後までご覧いただきありがとうございました。

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